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二手房交易环节存漏洞:网签撤销后能报低价
2014-05-26 16:30 来源:广州日报 作者: 评论:0

关键词: 二手房交易网签撤销报低价

摘要:有行内人士称,二手房网签后,按揭买房照样可以报低价,交易环节漏洞亟待堵住。 银行贷款审批系统与二手房网签系统对接仍存在一个漏洞 自2011年10月起,银行贷款审批系统与二手房网签系统对接,银行审核二手房贷款前可以直接对比该房屋的网签价格,当时市场普遍憧憬,这两套系统对接后,至少能够把按揭买房的这部分二手房交易“报低价”情况杜

有行内人士称,二手房网签后,按揭买房照样可以报低价,交易环节漏洞亟待堵住。

银行贷款审批系统与二手房网签系统对接仍存在一个漏洞

自2011年10月起,银行贷款审批系统与二手房网签系统对接,银行审核二手房贷款前可以直接对比该房屋的网签价格,当时市场普遍憧憬,这两套系统对接后,至少能够把按揭买房的这部分二手房交易“报低价”情况杜绝,因为想“报低价”就有可能贷不足款。不过,记者最近从一个行业人士处得知,原来在银行贷款系统与二手房网签系统对接后,其实存在一个漏洞,仍然存在“报低价”的可能性,即买卖双方先按真实作价签二手房网签合同,递交银行审批通过后,买卖双方撤销原网签合同另行签订一份低价的合同,照样可以递件成功,且同时买家可以获得足额的贷款,既报低价省下一笔税费,又可以足额贷款。

这个鲜为人知的漏洞一直只在部分银行或交易登记中心人士口中传播,也的确只有内部人士才知,原来递件价格是银行审批和二手房网签系统的“两不管”地带。不过,“上得山多终遇虎”,这个漏洞终于被广州市住房公积金中心下属的住房担保中心“快贷”堵住,该部门在放款前突然要查交易房屋的网签撤销记录,结果成功拦住两个涉嫌真实报价申请贷款再“报低价”递件的买家,目前这两宗交易的放款已暂停,买家为省小小税费有可能在利息支出上损失惨重。但是,据按揭人士透露,目前除了公积金“快贷”会查询房屋的网签撤销记录,纯商业贷款或正常放款的公积金贷款,并不会查询房屋的网签撤销记录,故此按揭买房“报低价”的漏洞依然存在。此外,按揭人士还认为,按理说后一份低价合同没有贷款审批的记录,居然也可以递件通过,且这套房屋也可以正常入押,业主获得放款,显示两套系统究竟如何对接同一个房屋的信息上存在诸多不为人知的秘密,房屋交易登记中心与银行系统仍有漏洞需要堵上。

文/图:记者李凤荷

行内人知晓的秘密:按揭付款照样可以“报低价”

一位按揭人士告诉记者,通常来说,贷款审批通过后是不能撤销的,修改其中的重要内容如买卖双方的身份证、买卖双方的名字等,都是要重新签合同再走审批程序的。可是有少部分洞悉内情的“聪明人”知道网签合同其实可以撤销后再签的,也在银行方面“神不知鬼不觉”。他也一直有协助过客户这样办事,一直都没有“碰壁”,直到最近才在公积金快贷上遇到麻烦。

他代理的两个按揭个案,一宗是因为与客户关系好,他主动帮客户走撤销合同的方法来规避税费,另一宗则是因为客户成交的房屋证未满5年,需要交营业税和个税,税费很重,客户提出希望可以“报低价”避税。这位按揭人士表示,以往贷款审批通过后撤销合同再重签合同,一点问题没有,但是这次却在公积金快贷上“出事”,没想到公积金快贷查出两宗交易的网签撤销记录,故此停止放款。

中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静告诉记者,之前她也的确听说行内有关按揭付款报低价的传言,也曾经遇到客户表示“其他人可以网签贷款审批通过后再撤销重签合同”,要求他们也这样做。

莫静表示,由于他们需要把与交易相关的书面资料都交给银行,银行必然会发现有关违规操作,作为正当经营的按揭机构,他们不会这样做。她认为,有可能是一些买卖双方自行交易再找按揭中介办理的交易,有可能因为熟悉银行和交易中心内部的人士而“瞒天过海”。

两不管地带:银行与交登中心,

到底哪个部门应担责?

同一个房屋,买卖双方身份没改变,先签一个正常报价的合同,提交银行审批通过,撤销此合同再签一份低价合同,递件过户入押放款。这是按揭付款“报低价”的过程。不过,在按揭人士分析看来,这中间存在几个不合常理或不合规矩之处,为何银行和交易登记中心没有看出来,把漏洞堵住呢?

据了解,二手房网签合同签约后会生成一个网签合同编号,银行贷款审批系统在审查二手房贷款时会根据有关网签合同编号查询该二手房交易网签价,故此想“报低价”的人士在第一份网签合同必然是真实报价。贷款审批通过后,买卖双方撤销原合同再签一份低价合同,到交易登记中心申请递件过户,在这个环节上,如果双方在网签合同上注明是“按揭付款”,理应是交易登记中心中心人士会按照有关网签合同编号查询是否贷款申请已通过,除非银行内部已把贷款审核的资料发放给第二份网签合同,不然第二份网签合同是不可能有贷款审批结果的,换言之,交易登记中心人士理应可以堵住按揭买房“报低价”的漏洞。即使房屋交易中心人士“走漏眼”,让这个报低价交易顺利通过,但为什么由第一份已撤销的网签合同而取得的贷款,可顺利地发放到第二份网签合同的收款账号呢?

据按揭人士透露,对于银行来说,他们对客户是否“报低价”其实不太关心,他们关心的只是是否按照房屋市值贷款以及客户的还款能力。故此,对于客户通过撤销之前网签合同再重签合同报低价避税,只要不涉及他们的利益,银行其实主观上没有去“踢爆”“报低价”的事情。这位按揭人士对存在两年多的按揭买房“报低价”漏洞因公积金快贷翻查房屋网签撤销记录而被暴露,感觉非常无奈。

买卖双方:“玩火”终被烧上身

对于广大遵守规则的按揭买家来说,原来两年多来一直有人“明修栈道,暗度陈仓”报低价,这非常不公平。陈女士一年前买房,她的房屋按真实交易价200万元交营业税和个税,交税都用了接近10万元。她表示,同样是按揭付款买房,有“内部资源”的人士可以撤销合同再重签,既不影响过户又可以报低价,交税比我低七八万元,与一次性付款报低价差不多,说起来真冤啊。她认为,政府有关部门和银行应该堵住这个两不管地带的漏洞,让按揭付款买房的人都是同样待遇,不能让少部分人得益。

对于“不幸”被公积金快贷拦下来的两宗交易买卖双方,业主和买家都“吃不了兜着走”。首先,房屋已过户,但是在放款过程被拦下,最终怎样处理不得而知,如果涉及退案重新办理,时间上损失大半年;如果银行“法外开恩”,但买家诚信记录已蒙上污点。对于业主来说,收款期遥遥无期,自己为让买家省一点税费,早知道就别那么“好人”;对买家来说,如果公积金贷款部分按报低价来计算,首期款可能差几十万元,如果增加商业贷款组合,利息上可能支出多十几万元,比节省的几万元税费要多10万元。

保利[简介 最新动态]理财人士表示,即使是买卖双方机关算尽签两份合同,有可能都在税务机关评估时被拦下来。之前曾经有一个案例,买卖双方以2.9万元/m2成交房屋,但递件时“报低价”,按1.7万元/m2来递件,不过在税务机关评估时,评估价大幅反弹至3.4万元/m2,比真实交易价还高5000元/m2。 

责任编辑:赵梦雅

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