随州

  • 新房
  • 二手房
  • 租房
您所在的位置: 各地分站  >  随州分站  >  亿房楼市  >  业界观点  > 
房价已成强弩之末 看涨难免陷入悖论
2014-05-26 15:08 来源:证券时报 作者: 评论:0

关键词: 悖论房价

摘要:楼市从一致性看涨到预期出现分化,显示出了市场机制蕴涵的巨大力量。目前看,随着全国主要城市住房成交量明显放缓和成交价格出现松动,看淡房地产后市的市场情绪已经加快扩散蔓延,但也有观点认为我国房价仍有五六年上涨时期,现在则是购房绝佳良机。

楼市从一致性看涨到预期出现分化,显示出了市场机制蕴涵的巨大力量。目前看,随着全国主要城市住房成交量明显放缓和成交价格出现松动,看淡房地产后市的市场情绪已经加快扩散蔓延,但也有观点认为我国房价仍有五六年上涨时期,现在则是购房绝佳良机。

我国房价相对居民收入过高是一个不争的事实。过去十多年,我国房价累积涨幅巨大,明显透支了普通居民购买能力。这种情况在一线城市尤为明显。如今北京四环以内商品房单价已经与东京比肩,但居民收入相差甚远。在过去很长一段时间,商品住宅承载了居民财富投资渠道的功能,使得一线城市房价呈现出非理性上涨的运行轨迹。如今北京四环以内动辄近千万元一套的商品住宅,也开始超出了城市中高收入群体的承受能力。如果按照部分楼市唱多人群所言,北京房价仍将继续走高,要么中高收入人群收入至少同比例提高,要么出现恶性通货膨胀,否则住房市场需求将成为无源之水,也难以推动房价继续高位上涨。

未来住房需求将出现明显萎缩。人口因素始终是房地产市场发展的原动力。随着我国老龄化拐点将于2015年到来,未来住房需求将呈现出明显萎缩态势。当前我国城镇家庭普遍呈现出“4∶2∶1”的架构。也就是说,在三口之家之外,还有四个老人,也意味着至少有3套房子。当孩子长大成人后,年近中年父母客观上需要与老人一起居住方便照顾,这样一来就空出一套房子让孩子居住,将不会产生购房的强烈冲动。当然,有可能会出现改善性住房需求,而这一前提往往是要先将旧房出售再购买新房。如果决策行为趋同,那么二手房价格的急剧下跌,也将拖累新房成交价格。

拥有多套房产及时变现是当前较为明智的选择。在房价过快上涨阶段,投资者往往不会考虑住房的自然折旧因素。而当房价上涨速度放缓,或出现绝对住房价格下跌,住房折旧需要纳入投资者的行为决策方程。按照70年平均折旧计算,每年的房屋折旧率为1.43%。钢筋混凝土的现代建筑,理论上应该能够承受70年的使用寿命,但实际上一些建筑经过20年的使用后,管线老化及其他建筑问题十分严重,影响到业主的居住舒适度。这样一来,住宅实际年折旧率要超过1.43%。此外,租金上涨幅度有限,也将降低住宅投资收益率。住宅租金主要受到租赁需求的影响,而进入租金市场的承租人往往属于中低收入群体,限制了租金过快上涨。实际上,我们也会发现,相对房价的过快上涨,住房租金总体上涨较为平缓。现在北京住宅租金收益率不到2%,远低于无风险的银行存款利率,拥有多套房产出租的业主实际上受损的是相当大的机会成本。可见,要将住宅自然折旧、低租金收益率和机会成本进行综合考虑,将多余房产变现确实是一个较为明智的选择。特别是当前一线城市房价还基本维持的情况下,尽快套现仍有余地,一旦形成趋势性下跌,恐怕失去套现的时间窗口。

经过近20多年的快速发展,我国房地产市场交易规模巨大,或已经超出了政府的政策选择空间。如今,我国继续实施适度宽松货币政策的空间极其狭小,为托起当前已经高位上涨的住房交易价格,需要比2008年释放几倍多的货币,这已经是实体经济所不能承担的。

人们应该遵从实际需要作出行为决策。对于刚性住房需求人群,要么租赁住房,要么买房,没有第三条道路。当然在房价下跌过程中,低位购房将是理想中的情况,在现实生活中不易做到。对刚性住房需求人群而言,“买涨杀跌”不是理性的行为,等待下跌也有风险,往往是还没等到价格下跌到心理范围,房价已然是快速上涨。这种情况对套现者也适用,即等到合适价位再变现时,可能价格一跌再跌。可见,遵从实际需要作出行为决策,不要轻信他人言论,也不要盲从他人行为,根据自身情况分析并进行决策,才是最好选择。

责任编辑:罗琪

分享到:

小亿心情榜

请选择您看到这篇新闻时的心情


  • 同意



  • 喜欢

  • 开心



  • 反对

  • 难过

推荐阅读

  • 二手房出售
  • 二手房出租