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男子竞得房产4年无法过户 因法院执行款交付错误
2014-05-26 17:38 来源:京华时报 作者: 评论:0

关键词: 房产无法过户执行款交付错误

摘要:4年前,河北省沧州市市民李学明参加沧州市下辖的沧县法院委托的一场司法拍卖,成功拍得位于天津市的一套商铺。然而,沧县法院没有将执行款交给作为房产抵押权方的位于天津的一家银行,而是将钱给了沧县农村信用社,这一错误行为导致缴纳了房款的李学明无法将房产过户到自己名下。

4年前,河北省沧州市市民李学明参加沧州市下辖的沧县法院委托的一场司法拍卖,成功拍得位于天津市的一套商铺。然而,沧县法院没有将执行款交给作为房产抵押权方的位于天津的一家银行,而是将钱给了沧县农村信用社,这一错误行为导致缴纳了房款的李学明无法将房产过户到自己名下。

5月22日,沧县法院一位负责人在接受记者采访时,承认执行款分配有问题,但针对此案何时能执行完毕、李学明何时能将房产过户到自己名下的问题未予回应。

尴尬现状

自己房却不是自己名

5月14日,河北省沧州市市民李学明在家中整理着大堆的材料。手里拿着拍卖成交书的李学明很是烦恼,“明明我已经拍到房子,也交了钱,法院没有把握好到底先把钱给哪一方,弄得我现在也办不了过户”。

4年前,李学明参加一场由沧县法院委托的拍卖会,以222万元的价格购得位于天津的一套房产。李学明说,由于沧县法院没能理顺优先支配关系,把应该优先支付给一方的拍卖款,支付给了另外一方,导致案件的执行遇阻,李学明至今仍无法将房产过户到自己的名下。

近年来,李学明到处反映自己的遭遇,但问题依然没能解决,他陷入了掌握房屋,但又不能深入支配这套房屋的尴尬境地。

李学明说,目前他虽然实际支配着房子,但由于没法过户,除了把房子租出去收些租金,他无法享受到一个真正意义的房主能享受到的权益。

“如果房子过户给我,我就能抵押出去获得贷款,或者转手卖给他人,产生的收益肯定是超过租金的。”李学明说,付款买房至今已经4年,房产依然没有过户到自己的名下,当年的222万元存在银行,4年下来也产生了一些利息,即使将来房产过户成功,他也认为自己会去主张延误过户多年所产生的经济损失。

李学明说,时至今日他依然不知道该怎么办,感觉过户房产仍遥遥无期,“法院没把执行款合规支配,导致了我现在的遭遇,时间拖得实在太久了。到现在也还没有明确的说法,不知道何时我才能完成过户”。

回述遭遇

相中司法拍卖的商铺

时间回溯到2009年12月,做建筑生意的李学明在当地报纸上看到一则拍卖公告。

公告为河北长城拍卖公司发布。公告称,受法院委托,对位于天津市南开区卫津南路金庄公寓的一套房产进行拍卖,该房屋为沿街商铺,建筑面积370余平方米。李学明认为这套商铺很有投资价值,打算进一步了解一下情况。

在拍卖公司,李学明了解到,这套商铺的房主曾向交通银行天津某支行贷款100余万元,并将商铺抵押给交通银行。除了拖欠交通银行的贷款外,房主还因为其他案件拖欠沧县农村信用社的贷款,信用社方面起诉了房主,获得胜诉判决。房主无力履行判决,法院启动了司法拍卖的程序,拍卖这套房产。由于这套房子抵押在交通银行,在启动拍卖程序后,沧县法院将情况也告知了交通银行。

问明情况后,李学明缴纳了30万元保证金,准备参加拍卖。但他没有想到的是一场麻烦随之到来,“当时我就想不管房主欠谁钱,跟我买这个房子是没关系的”。

竞拍成功却麻烦重重

2010年4月底,拍卖会如期举行,经过几轮的竞价,李学明最终出价222万元购得这套商铺。在接下来的半个月时间里,李学明将222万元房款汇到沧县法院指定的账户内。拍卖顺利结束,李学明开始准备收房。

虽然已经付清房款,但李学明的收房过程并不顺利。2011年4月18日,沧县法院下达了执行裁定书,确认已拍卖的这套房产的所有权归李学明所有,李学明可以办理过户手续。

下达该裁定书的审判长为当时沧县法院执行二庭负责人陈玉河。据李学明回忆,就在这份裁定书下达的前几天,陈玉河找到他,表示法院准备将222万元执行款全部交给沧县农信社。听罢此言,李学明立刻劝阻,“一定不能这么干,这样做是有问题的,会惹出大麻烦”。

李学明认为,拍得的商铺抵押在交通银行,执行款必须先给交通银行,沧县法院肯定是非常清楚的。他不明白法院为何明知道这一点,却做出准备将钱优先给信用社一方的决定,他能做的只是劝阻。

付完了钱,李学明一心准备早日收房,没有再过问法院究竟怎么支配执行款的问题。在拍得的商铺内,原房主遗留了大量物品,一直没有搬走,李学明收房并不顺利。据李学明说,他起初联系法院,要求原房主清走物品,法院也发出了公告,但没有得到回应。李学明最终自己雇车将原房主的东西运出交给法院。

法官错发执行款被查

2011年6月,李学明接到沧县检察院的电话,要求他有空时去一下,协助了解一起案子的情况。

李学明说,他并不清楚检察院为何要找他了解情况,“当时就是很意外,不知道检察院想找我了解什么情况”。

按照检察院的通知,李学明先后3次到检察院协助调查。检察院工作人员向李学明详细了解竞买天津这套商铺的情况,李学明将参加拍卖、成功竞买、交纳房款的过程完整地叙述给检察院工作人员。

经检察院工作人员介绍,李学明得知,沧县法院已经将222万元的执行款全部交给了沧县信用社。交通银行方面向河北省检察机关反映此情况。为此按照上级要求,沧县检察院对这起案件的执行法官陈玉河进行调查。李学明说,执行款不给交通银行,房子的抵押就没法解除,自己就无法过户。

法院回应

案件执行仍在进行中

5月22日,沧县法院一位负责人告诉记者,当年检察院确实对陈玉河进行了调查,执行款的分配确实存在问题。

经过调查,检察院最终做出了陈玉河的行为不构成犯罪的结论。在调查结束后,陈玉河从执行二庭负责人调任该法院一派出法庭庭长,不再负责这起案件的执行工作。对于支配执行款的问题,该负责人表示,当年分配这笔执行款,每一步都有相关记录,也都是集体讨论后做出的决定。负责执行的法官被调查后,已经将支付给信用社一方的执行款回转到法院的执行账户,目前这笔钱依然在法院的执行账户上,在经济方面没有造成损失。

这名负责人称,按照法律关系,这处房产在拍卖时属于抵押状态,应该属于“不干净”的房产。只有在解除了抵押后,竞买人才可以拿着相关法律文书,到房管部门将房产过户到自己名下。从目前的情况看,这套房产的过户确实遇到了问题,抵押依然没有解除。案件的执行还没有结束,仍在继续进行中。

5月23日,记者再次致电沧县法院,询问案件执行的进展,以及李学明何时能将房产过户。但截至记者发稿时,沧县法院依然没有作出回复。

专家说法

抵押权优先债权执行款先给银行

昨天上午,记者联系到中国政法大学民商法学教授曹明德。曹明德介绍,根据《城市房地产管理法》第47条规定,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

也就是说,抵押权是优先于债权的。在这起案件中,房屋抵押在交通银行,拍卖完毕后,执行款肯定要优先支付给交通银行。抵押权优先于一般债权受偿,是一个基本的法律常识。法院的执行部门应该很清楚这一点。但沧县法院最终还是没有优先向交通银行支付执行款,而是给到了债权人,也就是信用社一方,这显然是错误的。

曹明德认为,按照正常的程序,一旦竞买人付了款,只要房屋的抵押权一方收到了执行款,抵押就可以解除,竞买人就能顺利过户。就李学明的这起案件来看,法院只要将执行款给到交通银行一方,交通银行就该解除房屋的抵押,李学明就能顺利过户到房产。

曹明德说,就案件的执行期限来说,这起案件属于单位对单位,执行期限应该是一年。但根据案件的具体情况,执行期限可能会超过一年。

李学明这起案件的当务之急,是法院和交通银行尽早解决执行款的支付问题,以解除房屋的抵押。只要房屋的抵押不解除,过户就依然是不可能实现的。

责任编辑:赵梦雅

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